Encore méconnue du grand public, la vente à terme peut constituer une alternative intéressante à la vente immobilière classique ou au viager. Son principe est relativement simple : le vendeur cède son bien, mais accepte qu’une partie du prix lui soit versée progressivement, selon une durée et des modalités déterminées dès le départ.
Pour un propriétaire en Essonne, à Corbeil-Essonnes, Évry-Courcouronnes ou plus largement sur le secteur de Grand Paris Sud, cette solution mérite donc d’être étudiée parmi les différentes possibilités de vente.
Qu’est-ce qu’une vente à terme immobilière ?
Plus précisément, on parle de vente avec paiement du prix à terme : il s’agit d’une vente immobilière dans laquelle tout ou partie du prix est payé après la signature de l’acte authentique.
L’acquéreur peut ainsi verser :
- un capital initial au moment de la vente, parfois appelé « bouquet » par analogie avec le viager ;
- puis le solde sous forme de mensualités ou d’échéances réparties sur une durée déterminée.
Les parties fixent à l’avance dans l’acte de vente le montant restant à payer, les échéances et la durée du paiement.
Contrairement à un crédit immobilier classique, le financement est donc accordé, totalement ou partiellement, par le vendeur lui-même.
Un exemple simple
Prenons un exemple purement pédagogique.
Un bien immobilier est vendu 300 000 €. L’acquéreur verse 60 000 € à la signature, puis les 240 000 € restants sur 10 ans.
Sans intérêts ni indexation, cela représenterait 120 mensualités de 2 000 €.
Dans la réalité, chaque opération doit évidemment faire l’objet d’une étude personnalisée et être sécurisée dans l’acte notarié.
Vente à terme libre ou vente à terme occupée ?
Comme le viager, la vente à terme peut prendre différentes formes.
La vente à terme libre
Dans une vente à terme libre, l’acquéreur peut disposer du logement dès la signature de l’acte authentique. Il peut donc l’occuper ou, selon son projet, le mettre en location.
Cette solution peut notamment intéresser un acquéreur disposant d’un apport mais souhaitant limiter ou éviter le recours au crédit bancaire pour financer le prix du bien.
La vente à terme occupée
La vente à terme occupée permet au vendeur de conserver un droit d’usage et d’habitation selon les modalités définies dans l’acte.
La valeur de ce droit d’occupation doit alors être prise en compte dans le calcul économique de l’opération. La répartition des charges, travaux et taxes doit également être précisément définie.
Quelle différence entre vente à terme et viager ?
C’est probablement la distinction la plus importante.
Dans une vente en viager, l’acquéreur verse généralement un bouquet puis une rente jusqu’au décès du vendeur. La durée totale du paiement dépend donc d’un événement par nature incertain : la durée de vie du crédirentier.
En vente à terme, au contraire, la durée de paiement est définie dès le départ. Le décès éventuel du vendeur ne met pas fin au paiement : ses héritiers perçoivent les sommes restant dues jusqu’au terme prévu au contrat.
Vente à terme | Viager |
|---|---|
Durée de paiement connue | Durée liée à la vie du vendeur |
Pas d’aléa sur la durée des versements | Présence d’un aléa |
Échéances prévues au contrat | Rente viagère |
Le solde reste dû aux héritiers | La rente s’arrête au décès du vendeur |
Peut être libre ou occupée | Peut être libre ou occupé |
Quels sont les avantages pour le vendeur ?
La vente à terme peut permettre au propriétaire de transformer son patrimoine immobilier en capital et en revenus réguliers, tout en organisant à l’avance la durée des versements.
Pour certains vendeurs, le fait que les sommes restant dues soient transmissibles aux héritiers peut également constituer une différence importante par rapport au viager.
La fiscalité mérite cependant une analyse personnalisée. Pour le calcul d’une éventuelle plus-value immobilière, l’administration retient comme prix de cession le montant cumulé des échéances prévues au contrat, hors intérêts éventuels.
Si le contrat prévoit des intérêts sur le capital restant dû, ceux-ci ont par ailleurs un traitement fiscal distinct. Il est donc préférable de faire valider les conséquences fiscales de l’opération en fonction de sa situation personnelle.
Et pour l’acquéreur ?
Pour l’acheteur, acheter en vente à terme peut représenter une autre façon de financer une acquisition immobilière.
Il peut notamment être possible de réduire, voire dans certains dossiers d’éviter, le recours à un prêt bancaire pour financer le prix d’acquisition.
L’acquéreur connaît également dès le départ le montant et la durée de son engagement, contrairement au viager où le coût final dépend de la longévité du vendeur.
Cela ne dispense évidemment pas de vérifier sérieusement sa capacité à assumer les échéances pendant toute la durée prévue.
Comment sécuriser une vente à terme ?
Le principal risque pour le vendeur est naturellement le non-paiement des échéances.
L’acte notarié peut donc intégrer différentes protections, notamment une clause résolutoire permettant, sous les conditions prévues au contrat, de demander la résolution de la vente en cas d’impayés.
Le montant du capital initial, la durée, les mensualités, une éventuelle indexation ou rémunération du paiement différé et les garanties doivent être étudiés avant la mise en vente.
Vente à terme ou viager : comment choisir ?
Il n’existe pas de réponse universelle.
La solution dépend notamment de l’âge du vendeur, de ses besoins financiers, de son patrimoine, de son souhait de continuer ou non à occuper son logement et de ses objectifs en matière de transmission.
Côté acquéreur, la capacité financière, le projet d’occupation ou d’investissement et l’horizon de détention doivent également être pris en compte.
Pour un propriétaire situé à Corbeil-Essonnes, Évry-Courcouronnes ou ailleurs en Essonne, l’objectif est donc d’abord de comparer concrètement les différentes solutions : vente classique, vente à terme ou viager.
FAQ : les questions fréquentes sur la vente à terme
Qu’est-ce qu’une vente à terme immobilière ?
C’est une vente dans laquelle tout ou partie du prix est payé après la signature, selon un calendrier déterminé à l’avance.
Quelle différence entre vente à terme et viager ?
La durée des paiements d’une vente à terme est connue dès la signature. En viager, la rente dépend de la durée de vie du vendeur.
Peut-on rester dans son logement après une vente à terme ?
Oui, une vente à terme peut être occupée si un droit d’usage ou d’habitation est prévu dans l’acte.
Que se passe-t-il si le vendeur décède avant la fin des paiements ?
Les sommes restant dues ne disparaissent pas : les héritiers du vendeur continuent à les percevoir jusqu’au terme prévu.
Peut-on acheter en vente à terme sans crédit bancaire ?
Oui, le paiement différé accordé par le vendeur peut permettre de financer tout ou partie du prix sans prêt immobilier bancaire. La faisabilité dépend néanmoins du montage retenu et de la situation de l’acquéreur.
Comment calculer une vente à terme ?
Le calcul dépend de la valeur du bien, de son éventuelle occupation, du capital versé comptant, de la durée de paiement et des conditions prévues au contrat. Une étude personnalisée est donc indispensable.
Vous envisagez une vente à terme en Essonne ?
La vente à terme peut être une solution pertinente, mais elle n’est pas adaptée à toutes les situations. Avant de faire un choix, il est utile de comparer son fonctionnement et ses conséquences avec ceux d’une vente traditionnelle ou d’un viager.
Conseiller immobilier indépendant Capifrance spécialisé notamment dans le viager et les solutions de vente alternatives en Essonne, je peux étudier avec vous votre projet afin de déterminer la solution la plus cohérente avec vos objectifs.
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